Alım -Satım Rehberi

Alım-Satım Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekeler

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

1)  Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.

2)  İşinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını , kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu,  dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, “düzenleme şeklinde vekaletname” ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu’ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.

Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.

Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.

Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler  Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye’de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

 

Bir Evin Değerini Ne Belirler?

 

Evinizin Değerini Belirlemek İçin Yapmanız Gerekenler Neler?

1) Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz. En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.

2) Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.

3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır. Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.

4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.

Örnek:

Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:

Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli

Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100 = 63,000,000,000.- TL

 

Bir Semtin Raiç Bedeli Nedir?

 

Semtin Raiç Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Semtin şehrin içindeki konumu, merkezlere yakınlığı, uzaklığı
Semtin genel havasını veren doğal veya mimari güzellikler (boğaz, göl, deniz, eski eserler, orman vb.)
Semtdeki kaliteli alışveriş merkezleri, butikler, dükkanlar…
Semtteki veya kısa ulaşım mesafesindeki okullar, üniversiteler…
İş merkezlerine yakınlık (çok yakın olursa konutlar için bu ters de çalışabilir)
Rekreasyon alanlarının (yüzme havuzu, spor tesisleri, vb.) ve park, bahçelerin kalitesi
Eğlence merkezleri, sinema, tiyatrolara yakınlığı, gece hayatının canlılığı (barlar, restaurant’lar)
Semtte oturanların kalitesi
İki semti karşılaştırmak için yukarıdaki her faktöre on üzerinden bir not verin, fakat notu tersten verin yani iyi ise 1 kötü ise 10 verin, sonra her notu önem puanınla çarpın yani örneğin bir semt trafik için 3 notu alıyorsa bununla sıralamadaki yeri olan 5’i çarpın ve 15 bulun. Bütün notları çarptıktan sonra hepsini toplayın. En düşük toplamı veren semtte en yüksek emlak fiyatları olması gerekir.Tabii sadece bugün önemli değil, gelecekle ilgili bir tahmin yapmak isterseniz yukarıdaki her özelliğin trendine bakmak gerekir. Eğer bir semtin trendi yukarı doğru giden özellikleri artıyorsa o semtteki emlak fiyatları yükselecek demektir. Tabii ülke ekonomisinin durumu ve genel emlak piyasasındaki canlılıkta makro düzeyde fiyatların oluşmasında önem taşır.

 

Büyükşehir Belediyeler

 

 

Belediyelerin Telefon Ve Faks Numaraları

 

ŞEHİR ALAN NO      TEL NO        FAKS NO

Adana (0.322)        454 19 11    454 37 87

Adıyaman     (0.416)        216 71 70    216 10 27

Afyon (0.272)        215 22 13    212 09 74

Ağrı    (0.472)        215 11 01    215 26 02

Amasya        (0.358)        218 80 14    218 32 86

Ankara         (0.312)        419 01 01    419 01 04

Antalya        (0.242)        241 22 81    241 01 46

Artvin (0.466)        212 10 34    212 37 12

Aydın (0.256)        225 38 13    212 27 20

Balıkesir       (0.266)        243 04 00    241 68 03

Bilecik (0.288)        212 12 55    212 10 88

Bingöl (0.426)        213 45 06    213 11 24

Bitlis   (0.434)        226 59 11    22659 12

Bolu   (0.374)        215 10 75    215 37 18

Burdur          (0.248)        233 16 51    233 53 94

Bursa  (0.224)        223 50 41    221 12 87

Çanakkale     (0.286)        217 54 02    217 08 48

Çankırı         (0.376)        213 10 29    213 25 05

Çorum          (0.364)        213 53 10    212 38 00

Denizli         (0.258)        265 00 50    261 91 50

Diyarbakır    (0.412)        221 13 18    224 41 73

Edirne (0.284)        225 10 24    212 09 94

Elazığ (0.424)        218 10 05    218 14 40

Erzincan       (0.446)        214 17 80    214 33 24

Erzurum       (0.442)        218 25 04    218 15 06

Eskişehir      (0.222)        231 10 90    231 60 83

Gaziantep     (0.342)        232 04 36    233 04 51

Giresun        (0.454)        216 21 82    216 49 64

Gümüşhane   (0.456)        213 10 10    213 21 08

Hakkari        (0.438)        211 60 18    211 24 73

Hatay (0.326)        311 21 50

Isparta         (0.246)        218 10 12    212 08 69

İçel    (0.324)        238 16 27    238 16 27

İstanbul       (0.212)        512 55 00    519 08 08

İzmir  (0.232)        483 44 61    483 80 73

Kars   (0.474)        223 13 00    223 21 55

Kastomonu   (0.366)        214 11 53    214 99 83

Kayseri         (0.352)        222 49 19    222 67 20

Kırklareli       (0.318)        214 10 45    214 88 51

Kırşehir        (0.386)        213 44 88    213 44 82

Kocaeli         (0.262)        322 43 00    322 11 82

Konya (0.332)        235 46 30    235 46 30

Kütahya        (0.274)        311 24 50    311 24 52

Malatya        (0.422)        321 16 00    323 29 50

Manisa         (0.236)        231 15 28    231 14 01

K.Mamaraş    (0.344)        214 10 17    214 11 55

Mardin         (0.482)        212 13 48    212 21 36

Muğla (0.252)        214 15 43    212 07 18

Muş    (0.436)        212 29 30    212 54 15

Nevşehir       (0.384)        213 10 30    213 19 91

Niğde (0.388)        232 35 55    232 35 68

Ordu   (0.452)        225 01 04    214 14 42

Rize    (0.464)        213 02 00    213 01 93

Sakarya        (0.264)        274 50 10    277 54 00

Samsun        (0.362)        431 10 11    431 22 32

Siirt    (0.484)        223 38 60    223 23 74

Sinop (0.368)        261 18 45    261 45 06

Sivas  (0.346)        221 10 42    221 01 66

Tekirdağ       (0.282)        261 13 18    261 10 69

Tokat (0.356)        214 11 64    214 43 73

Trabzon       (0.462)        321 10 23    321 08 01

Tunceli         (0.428)        212 29 50    212 10 10

Şanlıurfa       (0.414)        313 10 40    313 32 58

Uşak   (0.276)        215 52 25    215 48 81

Yozgat         (0.354)        212 10 13    212 39 23

Zonguldak    (0.372)        251 93 14    251 93 24

Aksaray        (0.382)        213 10 59    213 68 84

Bayburt        (0.458)        211 71 19    211 28 61

Karaman       (0.338)        213 21 25    212 83 82

Kırıkkale       (0.318)        224 27 51    224 70 18

Yalova          (0.216)        814 11 85    814 14 62

Batman        (0.488)        213 10 26    213 47 04

Şırnak (0.486)        216 12 05    216 12 14

Bartın (0.378)        227 10 25    227 40 13

Ardahan       (0.478)        211 31 87    211 45 24

Iğdır   (0.476)        227 65 53

 

Emlak Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Öncelikle amaca yönelik mi
Tercihimiz olan bölgeye ve sosyal çevreye uygunluğu,
İşimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı, ulaşım durumu
Emlak danışmanınız veya siz tapu kaydını kontrol etmelisiniz
Daire kiracılı ise ve boşaltılmasını istiyorsak, boşaltılacağı tarihe taahütname almak
Dairenin binaya ( Yakıt vs. giderler ) borcunun, elektrik, doğalgaz, borçlarının sıfırlanmış olması veya ödeneceğine dair belge almak
Tapu işlemi sırasında beyan ettiğiniz değere, yeniden değerleme oranı eklenmeli
Binanın yaşı dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın yaşı, dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın toplam daire sayısı merkezi ısınma ise aylık ödenti
Yangın merdiveni ve güvenlik
Bina ve dairenin inşaat malzemesi kalitesi
Ses ve ısı izalasyonu
Tesisatların durumu
Site ise sosyal aktivitelerinin olup olmadığı
Otoparkın yeterli olup ılmadığı
Getirebileceği kira getirisi
Cephesi, katı ve manzara durumu
Oda sayısı yeterlimi Kullanışlı mı? Salon ve oda bağlantıları
Balkonların durumu
Bahçe ve çevre düzeni
Binadaki komşuluk ilişkileri
Önemli bir hususta çevre emsaller gözönüne alındığında, fiyatının uygun olup olmadığı araştırılmalı
EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN TEKNİK ÖZELLİKLER;
Binanın projesi
Zemin etüdü yapımış mı
Bina yapılırken deprem yönetmeliği yapılmış mı
Projeler kim tarafından yapılmış? projeler denetlenmiş mi
Binanın ruhsat, kullanım izni var mı
Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerlemi dökülmüş veya hazır beton mu
Kullanılan malzemeler standarda uygun mu? Kum, çakıl nereden gelmiş? Kırma taş kullanılmış mı ( Kırma taş kullanılmışsa yanlıştır)
Yapıda kullanılan demirler standartlara uygun mu? Projeye uygun kullanılmış mı
Kullanılan betonun labaratuvar deneyi var mı
Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı

2000 li YILLARIN KONUTLARI NASIL OLMALI ?
Merkezi yerden ısıtmalı
Otomatik yangın söndürmeli
Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan sisteme sahip
Fonksiyonel olan aydınlatma ve elektrik sistemi
Fonksiyonlu klima
Basit ama fonksiyonlu kullanılabilen mutfak ve banyolar
Sağlık merkezine sahip
Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş merkezi, güvenliği itfaiye gb. tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler şeklinde siteler

 

Emlak Beyannamesi

 

Emlak Vergi Beyannamesi
Emlak vergi beyannamesi her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir.
Kimler bina,arazi beyannamesi verecektir ?
Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.
Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.
Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname çocuklar adına düzenlenecek ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.
İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinden müteselsilen sorumludurlar.
Beyanname vekaletname ile verilebilir. vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.
Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.
Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri V.U.K göre bakanlar kurulunca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu arttırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.
Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek. taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak Vergisi yasal olarak iki eşit taksitte alınır.1. Taksit ödemesi Mart-Nisan- Mayıs ayları içinde, 2. taksit ödemesi Kasın ayında yapılmaktadır.
2004 Yılı Emlak Vergisi Oranları Nedir?
Cinsi Belediye Sınırları İçersinde ve Mücavir Alanlar içinde Diğerleri
Bina Binde:2 Binde:1
Büro,Dükkan,Mağaza,İşyeri Binde:4 Binde:2
Arsa Binde:6 Binde:3
Arazi Binde:2 Binde:1
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
2004 yılında ödenecek olan Emlak Vergisi, 2003'de ödenenin yüzde 14.25 fazlası olacak. Bu oran yüzde 29.5 olarak açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı esas alınarak bulunuyor.

Emlak Vergisini Kimler Ödemeyecek?
Gaziler,
Şehitlerin dul ve yetimler,
Emekli aylığı dışında başka geliri olmayan emekliler, tek konutu dışında aynı veya değişik belediye sınırları içinde gelir getirmeyen işyeri, arsa veya araziye sahip olmaları halinde de, konutları için Emlak Vergisi ödemeyecekler.
Hiç geliri olmayan ve tek konutu bulunan kişiler de, 2004'de Emlak Vergisi ödemeyecekler. Ancak, bu durumlarını belgelemeleri gerekmektedir. Bu durumda olanların; gelir vergisi mükellefi olmadıklarına dair, ikametgahlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesinden alacakları belgeyi, aktif sigortalı olmadıklarına ilişkin Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve SSK'dan alacakları belge ile birlikte, ilgili belediyeye vermeleri gerekiyor.
Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren, her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı belirtilmiştir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasında da, 33 üncü maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.
Bakanlığımızca, 2003 yılında uygulanacak yeniden değerleme oranı, 325 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 (yirmi sekiz virgül beş) olarak tespit ve ilan edilmiş bulunmaktadır.
Bu hükümlere göre, mükelleflerin 2004 yılı bina, arsa ve arazi vergi değerleri, 2003 yılı vergi değerlerinin %14,25 oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Diğer taraftan, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan mükelleflerin, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında, arsa veya arazinin bir önceki yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmış bulunan birim metrekare değerleri %14,25 oranında artırılmak suretiyle dikkate alınacaktır.
ÖRNEK: Mükellef (A) 2003 yılında Sivas İli, Merkez İlçe Belediye Sınırları içinde 1000 m2 büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın bulunduğu sokak için takdir komisyonunca takdir edilen arsa birim metrekare değeri 20.000.000 liradır.
2002 yılına ait yeniden değerleme oranı 310 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %59,0 (elli dokuz virgül sıfır) olarak, 2003 yılına ait yeniden değerleme oranı da 325 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 olarak tespit ve ilan edilmiş bulunduğuna göre, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan bu mükellefin, 2003 yılında satın aldığı arsanın 2004 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
Takdir komisyonunca takdir edilen metrekare birim değeri : 20.000.000 TL

2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
(%59/2=) : %29,5

Arsanın 2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
nispetinde artırılmış birim metrekare değer
(20.000.000+20.000.000x%29.5=) : 25.900.000 TL

2003 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
(%28,5/2=) : %14,25

2004 yılı vergi değerine esas arsa birim metrekare değeri
(25.900.000+25.900.000x%14,25=) : 29.590.750 TL

Arsanın 2004 yılı vergi değeri
(29.590.750x1000 m2=) : 29.590.750.000 TL

 

Emlak Kiralanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

 

Emlak Kiralanırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Kiraya veren kişinin gayrimenkulun maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur.
Kontrat ev sahibi veya yetkili kıldığı kişi ile yapılmalı.
Kiralanmak istenilen gayrimenkul bizzat görülmeli.
Gayrimenkulun eksikleri varsa kontrattan önce bildirilip, giderilmesi sağlanmalı.
Gerekirse tapuya şerh düşülmeli.
Bölgedeki kira fiyatları araştırılmalı.
Konutun iç özellikleri yanında binanın genel özelliklerine de bakılmalı.
Üst katlarda, çatının akıp akmadığına dikkat edilmeli.
Elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin girerken veya tahliye ederken sıfırlatılması .
Senelik kira artışı müddetinin kontrata yazılması.
Depozito veriliyorsa niçin verildiğini, hangi şartlarda alınacağının yazılması.
Taraflar; kiracı, kiralayan ve kefil, kontratı birlikte huzurda birlikte imzalamalıdır.
Elden para alışverişi yapılıyorsa, kontratın arka yüzündeki teslimat kısmı yazılıp, imzalanmalıdır.
Kontratın her sayfası taraflarca ayrı ayrı yazılıp imzalanmalı.
Demirbaşların durumu tam olarak yazılmalıdır.

 

Emlak Kiraya Verirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

 

Kiracını düzenli bir geliri olup olmadığı araştırılmalı
Kefilin sağlam ve kefaletin kontrat süresince olması
Konut veya işyerinin ne şekilde teslim edildiği kontrata açık ve net bir şekilde yazılmalı
Elektrik, su, doğalgaz gibi kiracının kullanacağı faturalar kiracının üzerine açılmalı
Mümkünse hattı açık telefon bırakılmamalı
Demirbaşların durumu açıkça kontrata yazılmalı.
Kontratınızı düzenlerken uzman bir Emlak Danışmanı'na başvurmanızda fayda vardır.
Kiracı bölümünde dikkat edilmesi gereken hususların bir bölümü de kiraya vereni ilgilendirmektedir.

 

Emlak Sözlüğü (Emlakçılık Terimleri)

 

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.
2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.
3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.
4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir
5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.
6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.
7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.
8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir
9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.
10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.
11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.
12- TEVHİD : Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.
13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.
14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.
15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.
16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.
17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.
18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.
19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.
20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.
22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.
23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.
24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.
25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.
26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.
27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.
28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.
29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.
30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.
31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.
32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.
33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.
34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.
35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.
36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.
37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.
38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.
39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.
40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.
41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

 

Emlak Vergisi Kanunu

 

Emlak Vergisi Kanunu :
Kanun Numarası : 1319
Kabul Tarihi : 29/7/1970

Yayımlandığı R.Gazete Tarih 11/8/1970 Sayı : 13576
Yayımlandığı Düstur Tertip : 5 Cilt: 9 Sayfa: 2662

BİRİNCİ KlSIM : Bina Vergisi

BİRİNCİ BÖLÜM : Mükellefiyet

Mevzu:
Madde 1 - Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre Bina Vergisine tabidir.

Bina tabiri:
Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

Mükellef:
Madde 3 - Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

İKİNCİ BÖLÜM
Muaflık ve İstisnalar

Daimi muaflıklar:
Madde 4 - (Değişik birinci fıkra: 16/10/1981 - 2536/1 md.) Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır.((a), (b) ve (s) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.)
a) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) Katma bütçeli idarelere (Mazbut vakıflar dahil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulanüniversitelere ve Devlete ait binalar;
b) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait;
aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları;
bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri;
c) (Değişik: 17/7/1972 - 1610/1 md.) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadiyle işletilen
hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları;
d) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı;
e) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle);
f) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) Kazanç gayesi olmamak şartiyle işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri;
g) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve
bunların müştemilatı;
h) Zirai istihsalde kullanılmak şartiyle makine ve alet depoları, zahire ambarları, samanlıklar, arabalıklar, ağıllar, ahırlar, kümesler, kurutma mahalleri, böcekhaneler, serler (seralar) ve benzeri binalarla, işçi ve bekçi bina,
kulübe ve barakaları;
i) Su ürünleri müstahsillerinin istihsalde kullandıkları ağ ve alet depoları, kayıkhaneler, denizlerde ve göllerdeki işçi ve balıkçı kulübe ve barakaları;(Yukarıda "h" ve "i" fıkralarında yazılı binaların bir kısmı ikamete ve bir kısmı da mezkür fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi, yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır.)
j) (Değişik: 4/12/1985 - 3239/100 md.) Umuma tahsis edildiği Maliye ve Gümrük Bakanlığınca kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmileri ile, demiryolları ve köprü, rampa ve tünel, yeraltı ve yerüstü geçitleri,
peron alimantasyon tesisleri, iskele ve istasyon binaları ile yolcu salonları, cer ve malzeme depoları gibi demiryolu mütemmimleri, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait hava liman ve meydanlarındaki terminal binaları,teknik blok, hangar, sistemlere ait depo; elektronik, elektrik ve mekanik sistemlere ait laboratuvar ve bakım tesisleri, pist taksirut ve apron sahası ile ısı ve enerji santralleri, hidrofor tesisleri, gerek hava liman ve meydanların-
da ve gerekse uçuş yolları üzerindeki seyrüsefer yardımcı (radar, ILS, VOR, DME,NDB gibi) tesisleri ile hava yer ve yer muhabere sistemleri (VHF, UHF, HF) ve yukarıda belirtilen sistem ve tesislerin mütemmimleri. (Diğer depolar, ant-
repolar, müstakil lojman ve müstakil idarehane binaları mütemmim sayılmaz);

  1. k) Her nevi su bentları, baraj, sulama ve kurutma tesisleri;
  2. l) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait binalar;
    m) (Değişik: 8/12/1980 - 2350/1 md.) Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartiyle);
    n) Enerji nakil hatları ve direkleri.
    o) (Ek: 17/7/1972-1610/1 md.) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartiyle);
    p) (Ek: 17/7/1972-1610/1 md.) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları.
    r) (Ek: 8/12/1980-2350/1 md.) Karşılıklı olmak şartiyle Uluslararası Andlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlara ait özel okul binaları.
    s) (Ek: 16/10/1981-2536/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar.
    t) (Ek: 21/1/1982 - 2587/1 md.) Tersane binaları (müstakil büro ve müstakil lojman binaları hariç.)
    u) (Ek: 4/12/1985-3239/100 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile götürü usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan binalar hariç olmak
    üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.)

Geçici muaflıklar:
Madde 5 - (Değişik: 17/7/1972-1610/2 md.)
a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 50 000 liradan az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (1)
Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartiyle, satınalma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır. Mevcut binalara ilave yapılması halinde, 33 üncü maddenin (1) sayılı bendine göre beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarda yazılı
muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır. Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vukubulduğu yılı takibeden bütçe yılından itibaren düşer.
b) Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşaları-
nın sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
c) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vukubulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vukubulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde
inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takibeden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten
faydalandırılır. (Bu halde, bu maddenin (a) fıkrası hükmü uygulanmaz.) Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağıkonulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz. Muafiyetten faydalanacak mükellefler, İmar ve İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar.
d) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.
e) Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

  1. f) (Ek: 18/5/1987-3365/4 md.) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Yukarda (a), (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı muafiyetlerden istifade için, mezkür fıkralarda yazılı hallerin vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vukubulduğu takdirde bildirim, olayın vukubulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır. Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takibeden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. (Köylerdeki inşaat için bildirimde bulunulmaz.)
-------------------

(1) Muafiyetle ilgili olarak 24/2/1984 tarih ve 2982 sayılı kanunun 6 ve 9 uncu
maddelerine bakınız.
Madde 6 - (Mülga: 4/12/1985-3239/141 md.)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Matrah ve Nispet

Matrah:
Madde 7 - Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir. Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz. (Üçüncü ve dördüncü fıkralar Mülga: 17/7/1972-1610/3 md.)

Nispet:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/101 md.) Bina Vergisinin nispeti binde 5 tir. Meskenlerde bu nispet binde 4 olarak uygulanır. (1) (Değişik: 21/1/1982 - 2587/3 md.) Şu kadar ki, yeniden inşa edilen bina veya
binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz.

Yetki:
Mükerrer Madde 8 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/102 md.) Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup, bu meskenlerinde bizzat oturanlardan gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların bu meskenlerine ait vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. (1)
Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin bizzat oturmaları şartıyla tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde, hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm
uygulanmaz.

Mükellefiyetin başlaması ve bitmesi:
Madde 9 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/5 md.)
Bina vergisi mükellefiyeti;
a) Bu kanun hükümlerine göre mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi,
b) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 1 - 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vukubulduğu, aynı maddenin 8 numaralı fıkrasında yazılı halde ise mükelleflerin beyana davet edildiği tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takibeden bütçe yılından itibaren başlar. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu
tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer. Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak
edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Verginin Tarh ve Tahakkuku

Beyan esası:
Madde 10 - (Değişik: 21/1/1982 - 2587/4 md.)
Bina Vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, mükelleflerin beyan edecekleri değerler Maliye ve Bayındırlık bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat
maliyet bedelleriyle bu Kanunun 20 nci maddesine göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, 31 nci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanacak maliyet bedelinden düşük olamaz. Düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince maliyet bedeline yükseltilerek tahakkuka esas alınır ve mükellefe bildirilir. Vergi dairesince hesaplanan miktar ile mükellefin beyanı arasındaki farka kusur cezası uygulanır. Geçici ve daimi muafiyetten faydalanacak olanların da beyanname vermeleri mecburidir.
Bir vergi dairesi faaliyet bölgesi içindeki bir mükellefe ait binalar aynı beyannamede birleştirilerek beyan olunur.
-------------------
(1) Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup, bu meskenlerinde bizzat oturanlardan gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların bu meskenlerine ait binde 4 olan
bina vergisi oranı 1998 yılı için; 19/3/1998 tarih ve 23291 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6/3/1998 tarih ve 98/10752 sayılı Kararname ile % 50 oranında azaltılarak binde 2'ye indirilmiştir. Önceki yıllara uygulanan oranlar için bu Kanunun sonundaki "KARARNAMELER İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER CETVELİ"ne bakınız.
Verginin tarh ve tahakkuku:
Madde 11 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/103 md.) Bina Vergisi ilgili belediye tarafından mükellefin beyanı üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, bir il veye ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalara ait Bina Vergisini tarha yetkili olacak belediye ilgili valiler tarafından belirlenir. Yapılan bu tarh ve tahakkuku takibeden yıllarda, Bina Vergisi her Bütçe yı-
lının birinci (Dahil) ayından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

İKİNCİ KISIM
Arazi Vergisi

BİRİNCİ BÖLÜM
Mükellefiyet
Mevzu:
Madde 12 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/7 md.)
Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.

Mükellef:
Madde 13 - Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder. Bir araziye müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. Mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için mutasarrıfı bulunmayan kişiler tarafından ödenen Arazi Vergileri ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartıyla kendilerine ret ve iade olunur.

İKİNCİ BÖLÜM
Muaflık ve İstisnalar

Daimi muaflıklar:

Madde 14 - (Değişik birinci fıkra: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Aşağıda yazılı arazi kiraya verilmemek şartıyla Arazi Vergisinden daimi olarak muaftır. ((a), (b) ve (f) fıkralarındaki arazi için kiraya verilmeme şartı aranmaz.)
a) Katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi;
b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen:
aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi;
bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi;
c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait arazi (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle);
d) Yabancı devletlere ait olup gerek elçilik ve konsolosluk binaları gerekse elçilerin ikametlerine mahsus binalaryapılmak üzere sahip olunan arazi ve arsalar ile bu çeşit binalardan yanan, yıkılanların arsaları (Karşılıklı olmak
şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait arazi ve arsalar;
e) Mezarlıklar.
f) (Ek: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar.
g) (Ek: 4/12/1985 - 3239/104 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışın-da bulunan arazi. (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile götürü usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan arsa ve arazi
hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan arazi ile arsalar ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazi için bu muafiyet uygulanmaz.)

Geçici muaflıklar:
Madde 15 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/8 md.)
Aşağıda yazılı arazi geçici olarak Arazi Vergisinden muaftır. (1)
a) Özel kanunlarına göre Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl;
b) Toprak ve topoğrafik özellikleri ve erozyon gibi sınırlayıcı faktörler sebebiyle kültür bitkilerinin yetişmelerini engelleyen araziden; bataklık, turbiyer, çorak, makilik, çalılık, taşlık ve sair haller dolayısıyla üzerinde tarım
yapılamayan sahaların, ıslah tedbirleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl;
c) Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli şartları haiz olan arazide yeniden fidanla dikim veya aşılama veya yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvalık, bağ ve bahçe meydana getirilmesinde asgari 2 yıl, azami 15 yıl;
d) Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi (Sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar). Geçici olarak muaflıktan istifade için arazinin bu maddede yazılı cihetlere tahsis edilmiş olduğunun ilgili vergi dairesine bütçe yılı içinde bildirilmesi şarttır. Muafiyetler, arazinin tayin olunan cihetlere tahsis edildiği yılı takip eden bütçe yılından başlar. Bütçe yılı içinde bildirim yapılmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer.

-------------------

(1) Geçici vergi muafiyeti tanınan ağaç, fidan ve benzerlerinin sayısı ile muafiyet süreleri için 22/4/1974 tarih ve 7/8147 sayılı Kararnameye bakınız. (R.G.: 12/5/1974 - 14884)

KANUNLAR, TEMMUZ 1990 (Ek - 6)

(a) ve (b) fıkralarında yazılı muafiyet konusu arazinin bu fıkralarda gös- terilen cihetlere tahsis edilmiş olup olmadığının şartları ile (c) fıkrasına göre geçici muafiyet verilecek haller, bunların şartları ve muafiyet süreleri Tarım ve Orman Bakanlıkları ile Türkiye Ziraat Odaları Birliğinin mütalaası alınmak suretiyle Maliye Bakanlığınca belli edilir ve Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulur.

Arazi vergisinde istisna:
Madde 16 - (Değişik: 21/1/1982 - 2587/5 md.)
(Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/105 md.) Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 1 000 000 lirası Arazi Vergisinden müstesnadır. Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Bu hükmün tatbikatında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır. Bu maddede yazılı istisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı nazara alınmak suretiyle uygulanır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Matrah ve Nispet

Matrah:
Madde 17 - Arazi Vergisinin matrahı arazinin bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.
(İkinci ve üçüncü fıkralar Mülga: 17/7/1972 - 1610/10 md.)

Nispet:
Madde 18 - (Değişik birinci fıkra 21/1/1982-2587/6 md.) Arazi Vergisinin
nispeti binde 3 tür.
(Değişik: 4/12/1985-3239/106 md.) Arsalar için vergi nispeti binde 6'dır.

Mükellefiyetin başlaması ve bitmesi:
Madde 19 - (Değişik: 19/7/1972-1610/12 md.)
Arazi Vergisi mükellefiyeti;
a) Bu kanun hükümlerine göre mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi,
b) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 1 - 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vukubulduğu, aynı maddenin 8 numaralı fıkrasında yazılı halde ise mükelleflerin beyana davet edildiği tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takibeden bütçe yılından itibaren başlar. Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer. Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izliyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takibeden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takipeden bütçe yılından itibaren sona erer.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Verginin Tarh ve Tahakkuku
Beyan esası:
Madde 20 - (Değişik: 21/1/1982-2587/7 md.)
Arazi Vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirilir. (Değişik: 4/12/1985-3239/107 md.) Şu kadar ki; mükelleflerin arsalar ve arazi ile ilgili olarak beyan edecekleri değerler, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun
asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler, arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (Kıraç, taban ve sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan miktardan düşük olamaz. Düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince birim değere göre hesaplanan miktara yükseltilerektahakkuka esas alınır ve mükellefe bildirilir. Vergi dairesince hesaplanan miktar ile mükellefin beyanı arasındaki farka kusur cezası uygulanır. (Değişik: 4/12/1985-3239/107 md.) İkinci fıkra hükmü, turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgelerde ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller için yapılacak takdirler hakkında da tatbik edilir.
Geçici ve daimi muafiyetten faydalanacak olanların da beyanname vermeleri mecburidir.
Ancak Devlete ait arazi için beyanname verilmez. Bir vergi dairesi faaliyet bölgesi içindeki bir mükellefe ait arazi bir beyannamede, arsalar ise ayrı bir beyannamede birleştirilerek beyan olunur.

Verginin tarh ve tahakkuku:
Madde 21 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985-3239/108 md.) Arazi Vergisi ilgili belediye tarafından mükellefin beyanı üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziye ait Arazi Vergisini tarha yetkili olacak belediye ilgili valiler tarafından belirlenir. Yapılan bu tarh ve tahakkuku takibeden yıllarda Arazi Vergisi her bütçe yı- lının birinci (Dahil) ayından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

ÜÇÜNCÜ KISIM
Kısımlar Arasında Müşterek Hükümler

BİRİNCİ BÖLÜM
Muaflık ve istisna hükümlerinin bu kanunda yer alması esası:
Madde 22 - (Değişik: 17/7/1972-1610/14 md.)
Bina ve Arazi Vergileri ile ilgili muaflık ve istisna hükümleri bu kanuna eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir.

Beyanname verme süresi:
Madde 23 - (Değişik: 17/7/1972-1610/15 md.)
Emlak Vergisi ile ilgili olarak;
a) (Değişik: 8/12/1980-2350/4 md.) Bina, arsa ve araziler için 4 yılda bir defa (Bu süre Bakanlar Kurulu Kararı ile 1 yıla kadar indirilebilir) olmak üzere verilecek beyannameler, Maliye Bakanlığınca mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, *
b) Yeni inşa edilen binalara ait beyannameler, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
c) Bu kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde beyannameler, değişikliğin vukubulduğu bütçe yılı içerisinde.
d) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 8 numaralı fıkrasında yazılı vergi değerin tadil eden sebeplerin doğması halinde beyannameler, Maliye Bakanlığınca yapılacak beyana davet tarihini takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, Emlakin bulunduğu yerdeki ilgili vergi dairesine verilir. (b), (c) ve (d) fıkraları gereğince beyanname verenlerde Maliye Bakanlığınca yapılacak genel beyana davet tarihini takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında yeniden beyanda bulunmaya mecburdurlar. (Değişik: 30/5/1985-3208/4 md.) (a) fıkrasında yazılı beyanname verme süresini Ağustos ayı sonuna kadar uzatmaya ve genel beyan dolayısıyla vergi dairelerine verilecek emlak vergisi beyannamelerini iki ay önceden kabul etmeye Maliye ve Gümrük Bakanlığı yetkilidir. (b) ve (c) fıkralarında yazılı haller bütçe yılının son üç ay içinde vukubulduğu takdirde beyanname, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Maliye Bakanlığı genel beyanların yapılacağı süre içerisinde mükelleflerin beyanname verme tarihlerini tespit etmek hususunda vergi dairelerine yetki verebilir.

Beyannamelerin şekli ve muhtevası:
Madde 24 - (Değişik: 17/7/1972-1610/16 md.)
Vergi dairesine verilecek Emlak Vergisi beyannamelerinin şekli ve muhtevası Maliye Bakanlığınca tertip ve tanzim olunur. Beyannamede mükellefin adı, soyadı (Tüzel kişilerde unvanı), adresi, mükellefiyete giriş sebebi ve yılı ile birlikte asgari aşağıdaki bilgiler gösterilir:
a) Bina Vergisi bayannamesinde; binanın yeri, inşaatın nev'i, inşa tarihi, arsanın büyüklüğü (Metrekare), kullanış tarzı, getirebileceği yıllık gayrisafi kirası ve rayiç bedeli (Vergi değeri) (Bir çatı altında, bulunup da kullanış tarzı veya kapıları ayrı olan konut veya işyeri birimlerinin vergi değerleri ayrı ayrı gösterilir.)
b) Araziye ait beyannamede; arazinin yeri, cinsi, büyüklüğü (Dönüm, metrekare), yapılan tarımın nev'i, getirebileceği yıllık gayrisafi hasılat tutarı ve rayiç bedeli (Vergi değeri),
c) Arsalara ait beyannamede; arsanın yeri, büyüklüğü (Metrekare) ve rayiç bedeli (Vergi değeri.)

Köylerde yapılacak beyan:
Madde 25 - (Değişik: 4/12/1985-3239/109 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan bina ve arazi ile Emlak Vergisinden muaf olmayan bina ve arazi hariç olmak üzere, köylerde bulunan bina ve araziye ilişkin beyanlar sözlü veya yazılı olarak ilgili muhtarlıklara yapılır. Sözlü veya yazılı olarak yapılan beyanlar, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit olunacak bina ve arazi kıymet beyanı defterlerine geçirildikten sonra özel yeri mükellefi imza ettirilir. Beyan esnasında köyde bulunmayanların köy muhtarına gönderecekleri yazılı ve imzalı beyanların bu defterlere eklenmesiyle yetinilir.

Birinci fıkra kapsamına giren yerlerde bulunup;
a) Ek süre sonuna kadar beyan edilmeyen,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı haller sebebiyle beyanı gereken, Bina ve arazinin beyanının beyanname ile yapılması mecburidir. İl ve ilçe merkezi olmayan beldelerde, köy muhtarlıklarına ait yetkiler belediye başkanlıklarınca kullanılır. Sözü geçen defter, varsa müsbit evrakla birlikte ek sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde muhtarlar tarafından ilgili belediyelere imza karşılığında teslim olunur. Bina ve arazi kıymet beyanı defterlerine yazdırılmak suretiyle beyan edilecek bina ve arazi hakkında bu Kan

hazır emlak sitesi